Le previsioni del Superbonus 110% circa i tetti di spesa e gli immobili funzionalmente autonomi

In questo articolo vogliamo ricordare quali sono dopo l’approvazione della Legge Bilancio 2022 le previsioni del Superbonus 110% circa i tetti di spesa e gli immobili funzionalmente autonomi.

I tetti di spesa

Per quello che riguarda gli interventi di coibentazione, i limiti di spesa previsti dalla lettera a) del comma1 dell’art. 119 sono i seguenti:

– 50.000 euro per gli immobili unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti;

– 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;

– 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Il limite di spesa, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 30/2020 va calcolato in riferimento a tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio, a prescindere dalla loro destinazione catastale e dal fatto che siano o meno di pertinenza.

Quindi, ad esempio, nel caso di un edificio nel quale sono presenti quattro appartamenti e quattro box, l’importo va calcolato in riferimento a otto unità immobiliari.

Viceversa se i box si trovano in un edificio separato, anche se si tratta di pertinenze non vengono conteggiate ai fini del tetto di spesa.

Immobili funzionalmente autonomi e impianti

Per quel che riguarda invece le unità immobiliari funzionalmente indipendenti, appartengono a questa categoria gli immobili che presentano unitariamente le seguenti caratteristiche:

– sono dotati di accesso autonomo dall’esterno;

– possiedono impianti per forniture e servizi autonomi.

Per accesso autonomo dall’esterno, come precisato dal comma 13-bis dell’art. 119, si intende “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva”.

E’ possibile quindi riconoscere l’agevolazione in tutti i casi in cui gli immobili si trovano, ad esempio, all’interno di un parco privato, o quando si affacciano su una strada privata, oppure quando l’accesso avviene attraverso un’area comune che delimita le singole proprietà private: giardino, parcheggio o una corte comune, come nel caso di due edifici contigui.

Relativamente al secondo requisito, ossia alla presenza di impianti separati, con le modifiche introdotte dalla legge di Bilancio al comma 1-bis è stato precisato che è necessario avere almeno tre impianti di proprietà privata tra quelli indicati dalla legge.

Per impianti si intendono le condotte e le tubature, non le semplici utenze che sono tutte, ovviamente, private.

Gli impianti indicati dalle norme sono:

1) impianto idrico;

2) impianto del gas;

3) impianto per l’energia elettrica;

4) impianto per la climatizzazione invernale.

Sono dunque sempre escluse dal novero degli edifici funzionalmente indipendenti le unità immobiliari che si trovano all’interno di un condominio, o di un consorzio, o di un gruppo di villette a schiera quando hanno un accesso diretto dall’esterno ma condividono la rete comune degli impianti.

Appartamenti posti all’interno di edifici

Viceversa possono essere sempre considerati funzionalmente autonomi gli appartamenti all’interno di edifici che hanno un tetto comune ma che oltre ad avere accesso singolo diretto dalla strada hanno anche allaccio diretto e separato alla rete delle utenze, come accade tipicamente nelle abitazioni storiche di paese.