Consiglio di Stato – quando non occorre un Piano Urbanistico Esecutivo per costruire su lotti interclusi

Consiglio di Stato – quando non occorre un Piano Urbanistico Esecutivo per costruire su lotti interclusi.

Una sentenza 03/12/2019 n° 8270 del Consiglio di Stato, è entrata in merito della edificabilità dei lotti di terreno definiti interclusi, concludendo che tali lotti possono essere ritenuti edificabile senza dover ricorrere a Piani Urbanistici Esecutivi.

In detta sentenza è stato affrontato il tema dei lotti “interclusi” o “residui” facenti parte di una zona totalmente edificata e munita di opere di urbanizzazione primaria e secondaria (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica, scuole, etc.) per cui non occorre creare altra viabilità e servizi eccedenti, ritenendo che il nuovo lotto sia quindi già servito da quelli esistenti.

Per tale motivo può risultare sufficiente un Permesso di Costruire rilasciato dal Comune, senza pretendere strumenti urbanistici più complessi e di difficile attuazione.

La sentenza chiarisce quali sono gli standards edilizio/urbanistici affinchè un lotto intercluso possa definirsi edificabile, cioè se:

– è l’unico a non essere stata ancora edificato;
– si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni;
– è dotato di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
– è valorizzato da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale (Altezze, distanze dai confini, volume, superficie coperta ecc.).

Fatto ancora più importante e che può interessare chi ha problemi di affaccio sulla pubblica via esistente, è la decisione dei giudici, che con tale sentenza hanno specificato che ai fini edilizio urbanistici “per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l’interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area “relitto”, autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti”.

Per cui, è stato sottolineato che in casi del genere è illegittima la pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione.

Per i giudici, quindi, la qualifica di lotto intercluso rappresenta una deroga eccezionale al principio generale di cui all’art. 9 comma 2 del DPR 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia), per cui il rilascio del titolo edilizio deve essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo generale e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.

Quale conclusione i giudici del C.d.S. hanno tuttavia precisato che occorre dimostrare inequivocabilmente la sussistenza di tutte le condizioni indicate per concretizzare la situazione del lotto intercluso per cui è demandata all’Amministrazione Comunale una specifica e adeguata istruttoria per valutare che siano presenti tutte le valutazioni sopra esposte e derivanti dalla costruzione di un nuovo edificio.

Generalmente l’Amministrazione dovrà condurre una adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare tutte le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione riferite anche all’inserimento di una nuova costruzione.

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