Tolleranza del 2% introdotta dalla legge 106/2011 per violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta

L’importanza della tolleranza del 2% introdotta dalla legge 106/2011 per violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta va sempre ricordata dai nostri lettori, ad evitare che pochi cm di differenza nei confronti del progettato possano costituire problemi di ansia e preoccupazione, in fase di agibilità .

Vogliamo ricordare ai nostri lettori la novità che venne apportata dalla legge 106 /2011 che approvò il DL n°70 del 13 maggio 2011 e più precisamente la modifica in campo edilizio addotta alla legge 380/2001 (Testo unico sull’edilizia) che all’articolo 34 comma 2-ter risultò così modificata:

 “2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.

Comma che molti professionisti e costruttori sembrano non ricordare in fase di realizzazione di opere edili in edifici in fase di nuova costruzione o ristrutturazione, non sapendo talvolta come rimediare a piccole differenze riscontrate in fase di agibilità nei confronti dei progetti approvati.

Modifiche non sostanziali che possono essere derivate da una maggiore altezza dei pavimenti interni, degli intonaci dei soffitti, dall’impostazione dei solai interpiano o da uno spessore maggiore di quello previsto per le murature esterne.

Quale esempio portiamo la misura interna dei locali di abitazione, che deve essere per legge di mt 2,70, e alla quale, se si applica la tolleranza del 2%, può variare di cm 5,4; cosa da non poco.

 Parliamo di modifiche minime, ma che possono costituire problematiche per chi non conosce o ha dimenticato la tolleranza del 2% di cui alla suddetta legge 106/2011

Da chiarire però che per gli immobili soggetti alla Soprintendenza alle Belle Arti non vale tale tolleranza, in quanto il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio..” –  (G.U. n. 45 del 24 febbraio 2004, s.o. n. 28) all’articolo 167 comma 4 lettera a) stabilisce:

“4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:

  1. per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;”

Per cui detti edifici non possono usufruire della tolleranza del 2% stabilita successivamente dalla legge 106 /2011 che ha “approvato” il DL n°70 del 13 maggio 2011.

Per il resto degli edifici vale invece la tolleranza.

Da chiarire inoltre che molte Regioni avevano già previsto nelle leggi regionali e quindi nei Regolamenti Edilizi comunali tale tolleranza.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo.

Consultate l’elenco “Categorie” a destra, dove troverete dettagliati tutti i lavori per la costruzione e manutenzione di un edificio.

di
amedeu

37 commenti

  1. Buongiorno,
    Ho un appartamento del 1990 a Varese che ha un’altezza interna dei Vani di 2,69
    Nelle carte c’è scritto 2.70
    Potrei avere problemi se un giorno decidessi di venderlo? o vale la tolleranza del 2% ?
    Grazie

    • Per Giuseppe.
      La tolleranza del 2% di cui all’articolo dal quale ci hai scritto vale anche per le altezze, per cui, a nostro parere, dovrebbe compensare il cm che ti manca per raggiungere i mt 2,70.
      “2-ter.
      Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.
      Centimetro che, sempre dal nostro punto di vista, ha poco significato, in quanto può essere derivato da una maggiorazione millimetrica in fase di costruzione dei pavimenti o dell’intonaco del soffitto.
      Amedeu e c.

  2. Buongiorno, anche io ho un caso di altezza al di sotto dei 2.70 e trattasi di un edificio storico soggetto a vincolo della soprintendenza. Mi rimane comunque un dubbio in quanto il comma 2ter indica che le misure “non eccedano”, quindi la deroga vale solo per misure in aumento? Per quelle in diminuzione serve una deroga ASL?
    Grazie

    • Per Rudi:
      “…. volume, o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.
      Cioè si intende, a nostro parere, che l’eccedenza da regolarizzare non deve essere superiore al 2%.
      Amedeu e c.

  3. Buongiorno, vado controcorrente: secondo quanto previsto all’art. 34 comma 2 le tolleranze sono tali “a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.”.
    Pertanto secondo me la tolleranza si applica al fine di evitare la sanatoria del bene ma non funge da tolleranza per abbassare il limiti previsti nel DM Min Sanità del 1975 per esempio l’altezza minima dei locali abitativi di cm.270.
    Che ne dite?
    Grazie

    • Per Gabriele.
      Un tema molto dibattuto da noi e dai nostri lettori nel corso degli anni.
      Un’interpretazione mai chiarita a fondo e che comunque è bene lasciare alle singole Regioni, nonchè ai Comuni.
      Per cui, nel qual caso, recati presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, se intendi combattere una battaglia che ti conviene.
      Amedeu e c.

  4. Buongiorno,
    appartamentino p.t di 43 mq escluse aree scoperte 39 come da visura catastale,
    è stata costruita una legnaia alta 2mt, superficie 1,70×1,00 ,non dichiarata
    Superfice giardini uno davanti e uno sul retro totale 22 mq.
    Potrebbe rientrare nel 2% delle tolleranze ammesse?
    Grazie anticipatamente ,Lena

  5. Mi è stata bocciata una pratica di agibilità abitativa perché un locale aveva un rapporto aperture /superficie di 1/8,15. In questo caso non è possibile considerare il 2% di tolleranza?

    • Per Mario.
      La legge parla solo di “…violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta” e non accenne al rapporto tra la superficie e la finestratura.
      Però trattandosi di una modesta differenza (0,15), cerca di parlare con il tuo tecnico progettista per ricontrollare accuratamente le misure delle finestre, dopo di che affronta il tecnico comunale cercando di fargli capire che l’errore è avvenuto nella rifinitura dei vani finestre per accogliere gli infissi.
      Amedeu e c.

  6. Buongiorno. L altezza del disimpegno/piccolo corridoio del mio appartamento e’ 235,5 cm. Può’ essere a norma/sanabile in base alla tolleranza del 2% ?
    Inoltre il bagno in un punto è alto 236 cm, in un altro 237 e in un altro ancora 235 cm. In questo caso la tolleranza del 2% e’ applicabile? Vorrei chiedere al geometra la possibilità di sanare questa situazione se possibile, evitando di demolire i soffitti. Grazie

    • Per Elisabetta.
      La legge 106 /2011 approvata con il DL n°70 del 13 maggio 2011 ha modificato l’art. 34 della legge 380/2001 (Testo unico sull’edilizia), che è diventato il seguente:
      “Interventi eseguiti in parziale difformita’ dal permesso di costruire.
      2-ter – Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento.”
      Stando alla lettura del soprastante comma e secondo il nostro parere, la violazione dell’altezza è citata genericamente, per cui non si può limitare alla sola altezza esterna degli edifici.
      Questo secondo interpretazioni diverse.
      Il fatto è, che molte Regioni, danno un’interpretazione restrittiva, per cui ti consigliamo, tramite un tuo tecnico, di contattare l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune per avere un parere certo, prima di presentare qualsiasi richiesta di permesso.
      Amedeu e c.

      • Grazie.Ho contattato un geometra e lui dopo aver presi le misure che vi ho scritto, dice che secondo le altezze di bagno e corridoio rientrano nella tolleranza del 2% e che quindi la situazione e’ sanabile. l unica informazione che deve chiedere e’ l’ applicabilita’ della legge del 2011 a locali come ie stanze da bagno.

  7. Buongiorno.
    Sto facendo opere d ristrutturazione edilizia di una casa per la quale è prevista una altezza minima delle stanze pari a mt. 2,55.
    La ristrutturazione prevede anche il rifacimento delle tramezze e di alcune solette pavimento.
    E’ prevista l’installazione di riscaldamento con pannelli radianti a pavimento in tutta la casa in sostituzione del caloriferi esistenti.
    Per mantenere l’altezza di mt. 2,55 sono costretto ad applicare pannelli radianti di bassissimo spessore molto costosi. Mi basterebbe portare l’altezza a mt. 2,52 per risolvere il problema.
    Chiedo se l’altezza minima prevista dalla mia situazione è soggetta al 2% di tolleranza, o addirittura alla possibile riduzione fino a 10 cm. prevista per gli edifici sottoposti ad interventi di riqualificazione energetica.
    Ringrazio per la vostra cortesia.

    • Per Giorgio.
      L’altezza interna dei vani di una casa per civile abitazione deve essere di mt 2,70 in conformità al DM 05/07/1975
      https://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Tale altezza vale per i vani abitabili, siano essi con soffitto in piano oppure in pendenza.
      In quest’ultimo caso viene presa l’altezza media (che deve essere sempre di mt 2,70) sommando la massima con la minima e dividendo per 2.
      Sono esclusi i corridoi ed i bagni wc, per i quali può essere prevista un’altezza minima di mt. 2,40.
      Sulla base di tali altezze puoi calcolare il 2%.
      Quanto sopra vale, a meno che l’edificio non si trovi in sona montana, dove valgono altre norme contenute nei regolamenti regionali e quindi nei comunali Edilizi.
      Amedeu e c.

  8. Salve sono proprietaria di una villetta a schiera costruita nel 1987 dove ,tra i vari lavori di manutenzione,ho “incollato “nella zona giorno un nuovo pavimento che di conseguenza ha ridotto di 2 cm l’altezza regolamentare di 2,70. Posso usufruire della tolleranza del 2%visto che vorrei avviare le pratiche per l’ecobonus?Grazie

    • Per Maurizia.
      Riteniamo di si, in quanto l’articolo cita: “… in presenza di violazioni di altezza………..”
      Attenzione però, perchè alcuni comuni intendono solo l’altezza esterna degli edifici.
      Tra l’altro nel tuo caso puoi dimostrare che il pavimento della sala è stato rialzato con un nuovo pavimento (Riteniamo che gli altri siano rimasti come erano all’origine).
      Quindi cosa da poco.
      Comunque recati presso l’ufficio Edilizia Privata comunale e senti anche il loro parere.
      Amedeu e c.

  9. Buongiorno
    Stiamo acquistando un appartamento e abbiamo trovate 2 difformità. La prima e dentro l’appartamento e consiste in fatto che ha l’altezza di 275 invece di 270.
    Il secondo riguarda l’edificio che ha un altezza alla base del tetto di 915 invece di 900.
    Queste differenze rientrano nella tolleranza del 2%? Gli proprietari (essendo 2 per tutto l’edificio) devono fare qualcosa al riguardo oppure non importa certificare? Parlando con loro abbiamo deciso di provare a usufruire del ecobonus 110%…possono creare problemi queste differenze?

    • Per Stefan.
      Riguarda alla seconda domanda, rispondiamo che si, rientra nella tolleranza del 2% (In questo caso potrebbe arrivare fino a mt 9,18.
      Circa la prima domanda il 2% non viene sempre calcolato e dipende dall’interpretazione che danno i comuni alla legge 106/2011.
      Comunque non hai alcun problema di agibilità, in quanto l’altezza minima per i vani di abitazione, stabilita dal D.M 05/07/1975 è appunto di mt 2,70.
      https://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Amedeu e c.

      • Grazie per la risposta Amedeu! Parlando in comune di appartenenza per l’appartamento non ci sono problemi. Invece per l’intero edificio il discorso cambia perché secondo loro va sanata questa differenza anche se e sotto gli 2%…e una cosa giusta? Anche perché poi il tutto ha un costo non indifferente (tra sanatoria e geometra).

        • Per Stefan.
          A nostro parere l’edificio va bene così e non va sanato alcunchè.
          Anche perchè una sanatoria vi comporterebbe dei costi cui il Comune è interessato.
          Se la legge 106/2011 prevede la tolleranza per l’altezza del 2% (E per un edificio non vi sono dubbi), vuol dire che non è una sanatoria e che è ammesso tale superamento di altezza.
          Tra l’altro non vediamo in cosa consisterebbe tale variante, se non in un meticoloso riporto del maggiore spessare dei solai o delle altezze interne.
          Riteniamo che ci voglia meno burocrazia e più “Tolleranza”
          Comunque è il nostro parere.
          Parlate con il responsabile dell’Edilizia Privata e cercate di fargli comprendere tale fatto.
          Amedeu e c.

  10. buongiorno ho un vano cucina-soggiorno unico di 38 mq , l’altezza è di cm. 273 , vorrei realizzare un’abbassamento in cartongesso sulla zona cucina dove alloggiare l’impianto di illuminazione e la cappa di aspirazione con relativi tubi …necessito quindi di un’abbassamento di circa 20 cm. per la superficie occupata dalla cucina di circa 8,0 mq .
    Lo posso fare senza incorrere in un’abuso edilizio … rientra anche l’abbassamento parziale di una porzione di vano dove alloggiare gli impianti nel famoso 2% di tolleranza ?
    Cordiali saluti

    • Per Paolo.
      Leggi questo nostro articolo che rimanda al DM 05/07/1975 nel quale sono stabiliti gli standard (Parametri) edilizi da rispettare per vani di abitazione:
      https://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare/
      Come vedrai sono ammesse altezze minori (Mt 2,40) per corridoi, bagni e ripostigli, ma non si parla di cucine.
      Tanto vale per tutti i vani di abitazione.
      La tolleranza del 2%, molti comuni la applicano anche per i vani interni, mentre altri solo per l’altezza esterna dell’edificio.
      Comunque devi prendere visione del Regolamento Edilizio e di quello Urbanistico del tuo comune.
      Puoi farlo anche via internet, controllando se c’è un articolo che ti possa agevolare per ciò che intendi fare.
      Amedeu e c.

  11. Buongiorno, ho acquistato da poco un immobile che ha all’esterno, su una differente particella catastale, una legnaia non dichiarata, appoggiata al terreno. L’area su cui è stata costruita la legnaia è sottoposta a vincolo paesaggistico. Può essere un problema od un ostacolo ad un eventuale superbonus per l’abitazione?
    Grazie, saluti

  12. buongiorno , vorrei porre una domanda , precisamente :
    l’altezza autorizzata ( quota terreno -linea di gronda ) è pari a m. 6,25 in realtà l’effettiva è pari a m. 6.05.
    Questa discordanza , seppur inferiore a quanto autorizzato , non rientrante nel 2% , è da considerarsi una difformità ?

    • Per Giovanni.
      A nostro parere il 2% di tolleranza dovrebbe valere anche per l’altezza esterna degli edifici, in quanto, quasi sicuramente dovuta ad una maggiore altezza dei solai (Pavimento compreso) che comporta, specie per i pluripiani, una altezza maggiore esterna dell’edificio.
      La maggioranza dei Comuni, però, non la intende così, appellandosi alla dizione : “…..in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento””, per cui il 2% lo intendono riferito all’altezza interna della “singola unità immobiliare” e non a quella esterna.
      Amedeu e c.

      • Buongiorno Ho una villetta di mia proprietà dagli anni 60 ora la sto ristrutturando, il tecnico ha verificato che nel reparto notte, quindi nelle camere e bagno l’altezza è di 2.64 qualora togliessi
        il vecchio pavimento per poi rimettere uno nuovo arrivando così a 2.66 posso usufruire del 2% di tolleranza? Questo 2% può essere messo in atto pure nella altezza complessiva max della villetta? Grazie per la risp

        • Per Olivia.
          Ci sono pareri contrastanti circa la tolleranza del 2%; mentre tutti sono concordi nell’applicarlo all’altezza estena dell’edificio, purtroppo non è così per le altezze interne dei vani.
          Molti dei comuni italiani (Sono più di 8.000) non ammettono tale tolleranza per gli interni, anche se l’articolo di legge cita testualmente :”……che non eccedano per singola unità il 2 per cento”
          Ti consigliamo, perciò, di sentire il parere di un tecnico dell’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
          Amedeu e c.

  13. Salve ho da poco acquistato un immobile open-space da ristrutturare avente un’altezza di mt 4,75. Nelle opere denunciate con SCIAPDC è stato realizzato un soppalco a travi isolate IPE16 ad interasse di mt 0,80 con sovrapposto tavolato di cm 4 misurato dal calpestio a sotto tavolato mt 2,40 e di mt 2,30 dal calpestio del soppalco al soffitto a norma di regolamento che consente la realizzazione di altezze di mt 2,30 sia sotto che sopra il soppalco art. 199.
    Il comune mi ha contestato che l’altezza va misurata sotto trave e non sotto tavolato (è da precisare che il RUEC di Salerno art. 194.1 stabilisce che in caso di solai nervati l’altezza interna è misurata sottotrave, mentre nel caso di travi isolate ribassate dal solaio è misurata all’intradosso del solaio stesso.
    La sentenza n. 3893 del 2017 della Cassazione che stabilisce che il volume esistente tra le travi costituisce il soffitto dell’appartamento sottostante.
    Alla luce anche di questa sentenza l’altezza dal pavimento va misurata all’intradosso tra le travi e cioè sotto il tavolato oppure sotto trave.
    Cosa ne pensa. Grazie

    • Per Antonio.
      Al di là di ogni considerazione relativa al Regolamento del tuo Comune o della sentenza citata, ti possiamo esprimere il nostro giudizio a riguardo:
      in un solaio in legno o in acciaio, la parte di volume sotto il tavolato oppure tavelloni in laterizio o similari, appartiene al proprietario dell’appartamento sottostante, sempre ammesso che le travi portanti del solaio (Legno o acciaio) siano ad una distanza consueta standard, per tali solai, di mt 1,50 e più.
      Le travi IPE 16 del tuo solaio sono poste ad un interasse di mt 0,80, per cui, sempre a nostro modesto parere, mentre è “sfruttabile” dall’appartamento sottostante il tavolato il volume, non è invece calcolabile dal tavolato l’altezza del vano ai sensi de DM 1975.
      Questo per consuetudine e logica di ingombro e non legato strettamente a norme o regolamenti vari.
      Amedeu e c.

  14. Buonasera, devo effettuare dei lavori di ristrutturazione presso la mia nuova abitazione, la cui altezza è di 269,5 cm.
    L’idea è quella di incollare il nuovo pavimento sopra quello già esistente, portando in questo modo l’altezza a circa 267,5-267 cm.
    Secondo voi, è possibile effettuare tale operazione in totale regolarità (anche per la richiesta di agibilità), avvalendosi della tolleranza del 2% ?
    Grazie mille per la risposta.

    • Per Andrea.
      La legge 106/2011 ha avuto in alcuni suoi articoli interpretazioni diverse da parte dei Comuni.
      Chiariamo meglio: alcuni Comuni hanno inteso adoperare la tolleranza del 2% solo per altezze esterne degli edifici.
      Per cui ti suggeriamo di consultare un tecnico del tuo comune circa tale applicabilità.
      Amedeu e c.

  15. Salve stiamo facendo richiesta del 110 x 100,sul terrazzo ho un locale non in muratura di circa 1,80 mq la mia abitazione e di 98 metri quadri mi chiedevo posso usufruire tolleranza del 2% ? i tecnici di sopralluogo dicono di no e smantellare.
    grazie

    • Per Italo.
      Chiedi ai tecnici perchè dovresti denunciare un “abusivismo” nella tua casa, quando il rilascio del bonus del 110% esclude gli stessi tecnici da ogni responsabilità in merito, pur specificando che l’abusivo rimane tale nel tempo.
      Amedeu e c.

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